Preconstrucciones

🔍 ¿Qué es un contrato de preconstrucción?

Un contrato de preconstrucción se refiere a la compra de una propiedad antes o durante su fase de construcción. El comprador adquiere la unidad basándose en planos, renders y maquetas del desarrollador, usualmente con precios y condiciones más atractivas que cuando ya está terminada.

📈 ¿Cómo influye cada etapa en el precio?

Las propiedades en preconstrucción tienden a subir de precio a medida que avanza la obra, al igual que los depósitos requeridos. Algunas etapas clave:

1. Reserva: Se aparta una unidad con un depósito del 10%. No hay unidad específica todavía.

2. Contrato: Se elige una unidad y precio fijo. Al firmar, se entrega un 20% adicional y comienza el período de cancelación de 15 días.

3. Inicio de construcción (“groundbreaking”): Se solicita otro depósito.

4. 50% del edificio construido (estructura): Suele requerirse otro pago.

5. “Top Off”: Último piso completado (estructura).

6. Cierre: Se realiza el pago final y se transfiere la propiedad.

📘 Términos clave que debes conocer

1. Contrato Unilateral

El contrato es redactado por el desarrollador. El comprador no puede modificar cláusulas.

2. Período de Cancelación

Según la ley de Florida, el comprador tiene 15 días desde la firma para cancelar sin penalización.

3. No Transferible

No se puede vender, ceder ni transferir antes del cierre, a menos que el desarrollador lo apruebe.

4. Cronograma de Pagos Estándar

• 10% con la firma

• 10% a los 60–90 días

• 10% al comenzar la obra

• 20% a mitad de construcción

• 50% en el cierre

5. Financiamiento No Contingente

Si no obtienes el préstamo a tiempo, pierdes todo lo que hayas pagado. Por eso es clave planificar con anticipación o usar el prestamista recomendado por el desarrollador.

6. Incumplimiento del Desarrollador

Si el desarrollador incumple, debe notificar y tiene 7 días para corregir. Si no lo hace, puedes solicitar reembolso completo + intereses.

7. Plazo de Entrega

Depende del estado del proyecto. En promedio, entre 2 y 3 años si compras desde el inicio.

8. Acabados

Lo más común en el sur de Florida:

• “Decorator ready” (sin pisos ni pintura)

• Cocina equipada con electrodomésticos y gabinetes

• Baños terminados, con o sin piso

💰 Estimación de Gastos de Cierre

Compra en efectivo (cash):

• 3%–4% del precio total

• 1.75%–2%: Fee del desarrollador

• 2 meses de HOA

• Impuestos/documentos

• Seguro de título

Compra financiada:

• 6%–7% del precio

• Todo lo anterior más:

  • Registro e impuestos hipotecarios

  • Comisión del prestamista

Resumen:
Comprar en preconstrucción implica pagos escalonados, contrato unilateral, 15 días de cancelación, restricciones de cesión y entrega en 2–3 años. Hay costos de cierre del 3–7% y riesgos si el financiamiento no se aprueba a tiempo.